Démembrement de propriété : pourquoi y recourir ?

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession. En effet, il permet de réduire les coûts fiscaux.

Nue-propriété et usufruit

Que veut dire nue-propriété ? « Nue-propriété » signifie posséder un bien (immobilier ou financier) sans disposer de la jouissance de ce bien (appelé usufruit). La nue-propriété résulte du démembrement d’une propriété ou d’un droit acquis à l’occasion d’une donation ou d’un décès.

Démembrement de propriété : pour la transmission de patrimoine

Le schéma le plus fréquemment utilisé consiste à transmettre à ses enfants la nue-propriété d’un bien en optimisant la valorisation en fonction de l’âge du donateur.

Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 100 000 € tous les 15 ans (depuis le 31 juillet 2012), sans avoir à acquitter de droits de donation. Un couple avec un enfant peut ainsi donner en franchise d’impôt la somme de 200 000 €.

Barème fiscal de l’usufruit / nue-propriété
Âge de l’usufruitier	Usufruit	Nue-Propriété
Jusqu’à 20 ans	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
91 ans et plus	10 %	90 %

 

Démembrement de propriété : pour investir dans le pierre

Les opérations de démembrement ne se limitent pas qu’à la transmission d’un patrimoine.

En effet, en achetant un bien immobilier en nue-propriété, vous investissez dans la pierre avec une décote de 30 à 50%, sans souci de gestion, et tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée.

Si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats, cette solution est idéale pour vous constituer un patrimoine.

En effet, le démembrement de patrimoine peut aussi permettre de se constituer du patrimoine, notamment par l’intermédiaire des SCPI qui offrent la possibilité d’acquérir des parts en démembrement à moindre coût puisque le prix d’achat est généralement de 66% (soit une décote de 34% sur l’achat).

A l’issue de la période de démembrement (de 10 ou 15 ans), le bien est remembré, sans aucun impact fiscal. L’usufruit vient automatiquement rejoindre la nue-propriété et l’investisseur récupère la pleine propriété de ses parts.

Alors, l’investisseur peut :

• vendre ses parts
• jouir et disposer des revenus générés.

De plus, pendant cette période de démembrement, il a pu diminuer son assiette imposable ISI (Impôt sur la Fortune Immobilière) dans la mesure de son investissement.

Devenez propriétaire d’un bien immobilier avec un investissement en nue-propriété !

L’investissement en nue-propriété est une solution performante pour devenir propriétaire d’un bien immobilier.

Il permet d’acquérir un bien à un prix réduit et d’en accorder l’usage à un tiers pendant une durée temporaire, à l’issue de laquelle vous récupérez gratuitement l’usufruit afin de posséder la pleine propriété. Une opportunité pour investir dans l’immobilier à moindre coût, sur du long terme et sans contrainte de gestion !

Qui peut être intéressé par l’investissement en nue-propriété ?

L’investissement en nue-propriété d’un bien immobilier est préconisé pour des personnes physiques (particuliers) qui :

• disposent d’un capital à investir (paiement comptant) ou d’une capacité d’épargne importante (financement bancaire),
• n’ont pas besoin de revenus immédiats, mais plutôt à terme (différé dans le temps),
• sont assujetties à l’IR (impôt sur le revenu) et/ou à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) puisque la nue-propriété n’est pas prise en compte dans l’assiette de l’IFI.

Selon le tableau de l’article 669 du CGI, plus on est jeune dans l’achat d’une nue-propriété moins son coup est élevé.

Par exemple :

• Durand, 36ans, achète un bien en pleine propriété à Paris intra-muros pour 1 million d’Euros.
• L’achat de la nue-propriété par M. Durand est de 300 000€, soit 30% de la pleine propriété car il moins de 41 ans révolus.
• Les 70% de l’usufruit lui seront automatiquement attribués au terme du démembrement temporaire selon une durée déterminée entre les deux parties (10ans, 15ans, 20ans).

 

Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier, transmettre la propriété d’une partie de votre patrimoine ou développer votre patrimoine immobilier avec une fiscalité avantageuse ? Contactez-nous !