Les principes du démembrement de propriété :
Le principe est simple, cela revient à acheter un bien qui a été démembré, avec d’un côté l’usufruitier et de l’autre la nue-propriété. L’usufruitier a un pouvoir économique sur le bien, c’est celui qui peut utiliser le bien, le louer et en percevoir les revenus. De l’autre côté, le propriétaire lui ne pourra disposer pleinement de sa propriété qu’une fois la période de démembrement terminée.
Cette durée est prédéterminée dans le contrat et est généralement étalée sur une période de 15 à 20 ans. Ou alors une durée qui s’éteint avec la vie de l’usufruitier, c’est ce qu’on appelle l’usufruit viager. Ainsi l’usufruit est confié à un bailleur et en contrepartie de ce démembrement vous allez bénéficier d’une décote sur le prix de votre bien qui varie entre 25 et 40%.
Qui peut en bénéficier ?
L’investissement en nue-propriété d’un bien immobilier est préconisé pour des personnes physiques qui :
- Disposent d’un capital à investir ou d’une capacité d’épargne importante.
- N’ont pas besoin de revenus immédiats, mais plutôt à terme.
- Sont assujetties à l’IR et/ou à l’IFI (puisque la nue-propriété n’est pas prise en compte dans l’assiette de l’IFI).
Les objectifs de la nue-propriété :
- Elle permet de vous constituer et de diversifier votre patrimoine de façon décotée, vous achetez un bien décoté de sa valeur de pleine propriété.
- Les coûts sont amoindris et la prise de risque très légère. En effet, les frais d’entretien, la taxe foncière vont être supportés par l’usufruitier au même titre que les aléas locatifs durant la période d’usufruit.
- Une Fiscalité attractive : on recommande souvent d’utiliser un crédit lorsqu’on fait un investissement en nue-propriété car les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus préexistants donc mécaniquement cela va abaisser votre impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux. La nue-propriété ne rentre pas dans le cadre de l’ISF et ne rentrera pas dans le cadre de l’IFI. La nue-propriété permet donc d’être libre d’ISF et de l’IFI à terme.
- Vous aurez fait une grande partie du chemin pour pouvoir bénéficier de l’exonération au titre de l’IR passé dès 22 ans de détention puisque vous devez détenir le bien pendant une période de 15 à 20 ans.
- Et puis au terme du démembrement, vous allez pouvoir bénéficier de revenus complémentaires, vous allez pouvoir user de votre bien donc pouvoir le vendre, le céder, le louer ou même l’occuper. Il est tout à fait possible d’acquérir un bien en nue-propriété aux alentours de 45-50 ans et faire coïncider votre départ en retraite avec la fin du démembrement.
Avantages :
- Acheter un bien à un prix décoté d’une valeur comprise entre 25 à 40%.
- Durant toute la durée de l’usufruit le propriétaire n’a aucune charge à payer, toutes les charges sont payées par l’usufruitier (charge de copropriété, taxe foncière…)
- Permet de déduire la totalité des intérêts de son prêt immobilier sur ses revenus fonciers qu’on peut avoir par ailleurs mais à condition que le bien soit loué par un bailleur social.
Comment bien choisir sa nue-propriété :
Vous pourrez compter sur nos conseils avisés et notre expérience pour vous accompagner au mieux lors du choix du bien en nue-propriété. Voici quelques points à surveiller :
- Bien choisir l’emplacement afin de s’assurer de la proximité des transports, de toutes les commodités nécessaires.
- S’assurer de l’attractivité du marché local.
- Bien analyser le positionnement prix par rapport au marché.
- Pertinence entre le taux de décote et la durée du démembrement : plus la durée de démembrement est longue plus vous allez pouvoir bénéficier d’une décote importante.
- Bien choisir l’usufruitier qui va être en charge de l’entretien de votre bien durant toute la période de démembrement. S’assurer que c’est un bailleur social sérieux et reconnu. Il est indispensable de prendre connaissance de la note relative à l’entretien du bien, les travaux, la réalisation à terme de travaux lors de la remise du bien.